最近聊到房子大家都直摇头。有人在南京江北看中一套房，2021年挂牌价四万出头，现在中介报两万一，业主还说能谈。
这种砍一半的房源，不是偶然碰到的。环京、环沪、郑州、武汉，到处都有。手里攒了点钱的人，心里都犯嘀咕：这轮跌势还要多久？现在到底能不能下手？
经济学者马光远研究了一圈全球数据，认为房价回调躲不开一条铁律——周期通常压在三到六年，能拖到五六年的国家也就两成。
国家统计局公布的2025年数据摆在那里，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。跌幅扎眼，市场情绪也跌到谷底。今年和明年这两年，就成了大家盯着的关键窗口。
把这条规律往中国楼市身上套一下。公认的转折点是2021年下半年，一二线挂牌价开始松动。按三到六年的周期推算，2024年到2027年这段时间，正好覆盖了底部区域。
现在已经走到2026年6月，距离这条线越来越近。手里捏着首付的人，到底是再等等，还是抓住这个窗口出手，确实得想清楚。
绕不开的反面教材是日本。上世纪九十年代，日本资产泡沫崩盘，地价跌了十几年没缓过劲。这个例外背后，有几股力量同时压上来——广场协议后日元被迫升值、银行业坏账失控、人口老龄化提前到来。
中国的家底跟当年的日本不一样。制造业基础、内需规模、政策工具箱的深度，都比那时候的日本厚实得多。所以拿日本套中国，不太合适。
第二条规律说的是跌幅。发达经济体走一轮涨跌，幅度通常在30%左右。2008年次贷危机后的美国、欧债危机时的西班牙，都没跑出这个区间。
希腊算特殊例子，国家差点破产，房价直接砍一半。日本就更夸张，从九十年代峰值算起，跌幅一度过半。这些数字不是吓唬人，而是给大家一个参照系。
一份券商研究透了底——二手房价格较最高点已回撤约39%，这一调整深度已超过许多国家房地产危机的平均水平，泡沫已被大幅挤压。换个说法，从全国平均水平看，价格修正已经走完大半。
供给端也在收紧，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。库存压力释放的速度，比很多人预想的快得多。
第三条规律讲反弹。马光远观察下来，全球九成以上的市场，触底后用三到四年就能爬回阶段高位，香港这种土地极度稀缺的地方除外。
这条规律背后，是人口流动、信贷周期、改善型需求轮换的节奏在推动。给大家的提示挺直接——底部不是终点，越是底部越藏着机会，但窗口不会一直开着，错过了就要等下一个大周期。
三条规律拼到一起看中国楼市，结论清晰了不少。2021年开始下行，到2027年前后正好是六年期满。
手里有现金、又确实有刚需或改善需求的朋友，今年到明年这段时间值得当成一次重要窗口。当然，这不是说闭眼冲，得分城市、分板块、分产品挑。一线核心地段和县城远郊的命运，从来不是一回事。
价格分化已经摆在台面上了。北上广深的核心区，加上杭州、成都的主城板块，回撤大致控制在三成上下，部分高端新盘跌得更少。2025年TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52%。
钱往哪儿流，市场就在哪儿稳。这种结构性分化，其实是资金在用脚投票，集中流向稀缺资源最密集的那批城市。
县城和三四线就难看多了。一些环都市圈的卫星城，房价回撤摸到四成五甚至五成。背后的逻辑很现实——年轻人外流、产业空心化、新开工骤减、地方财政紧张。
这些压力叠在一起，把过去几年炒起来的预期一层层剥下来。这类城市的房子，指望短期反弹回到高点，目前看不太现实。买这种房，思路要从“投资增值”切回“纯居住”。
2026年这个时间点本身就特殊。十四届全国人大四次会议在3月召开，政府工作报告以185字的篇幅，从市场稳定、存量盘活、品质提升、制度改革等多个维度作出部署。
更值得品味的一点是，这是自2016年全国两会后，政府工作报告再次写入＂去库存＂。十年一个轮回，重提这个词不是随手一笔，是想把库存压力一次性消化掉。
政策动作的密度也在加快。进入2026年以来，各地公积金新政密集落地。福建、银川、武汉等地接连优化公积金政策，精准支持居民住房消费，涵盖多个方向：提高公积金贷款额度、扩大提取支持范围、优化异地购房提取限制等。
这些工具叠加贷款利率持续下行，正在一点点修复购房者的信心。买房的资金成本，确实比前两年低了一截。
上海端出的新菜更有看头。上海新＂沪七条＂在住房限购、公积金、房产税等方面推出突破性举措，成为一线城市政策放松的典范。一线松绑，往往带二线跟进。
今年2月初，上海已试点了收购二手住房用于保障性租赁住房的工作，首批试点区域为浦东新区、静安区与徐汇区。政府托底收购二手房这种玩法，前几年想都不敢想。
手上有钱、近一两年打算出手的朋友，思路可以再清晰点。优先盯一线和强二线的核心地段。
新房就挑符合新规的＂好房子＂，二手房就找学区、地铁、医院三件套齐全的稀缺标的。这种房子回撤幅度小，未来反弹的弹性也最强。资金别全押一套上，留两到三年的现金流冗余，遇到突发状况才不至于被迫贱卖。
不急着买、未来五六年才有置业计划的年轻人，可以更从容一点。中性情景下预计2026年总住房销量跌幅略收窄，对应总住房交易量下降5.0%，其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%。按三到四年的反弹周期推演，2029年到2030年那段时间，市场情绪可能已经重新升温。
提前做功课、关注目标城市，比追涨划算得多。
市场上不只有乐观派。摩根士丹利预测2026年新房价格还有2%到3%的惯性下跌，核心城市全面复苏可能要到2027年下半年。瑞银则担心人口结构和高库存的长期压制，销售和投资仍有5%~10%的跌幅，复苏之路漫长。
这种谨慎声音同样要听进去。买房不能赌单边走势，要给自己留出足够的容错空间。
放到更宏观的视角看，房地产政策正从短期托底转向中长期制度构建，致力于推动市场软着陆与模式转型。闭着眼睛买、几年翻倍走的时代过去了。
未来的房子更多回归居住属性，地段、品质、配套这些硬指标的权重在快速上升。靠地块数量取胜的逻辑，已经走不通了。
买房从来不只是经济账，也是生活账。马光远的全球铁律给了我们一个观察框架，但每个家庭的决策还要看自己的现金流、就业稳定性和家庭结构。
如果2027年前真是这一轮调整的尾声，那么把窗口握在手里的人，往往是平时做了功课、看过几十套房、对所在城市真正了解的那批人。机会，从来不留给临时抱佛脚的人。
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